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“商都”郑州商业之痛:本土商业品牌几乎全军
发布时间: 2019-09-07 来源:阿诚 点击次数:
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“商都”郑州商业之痛:本土商业品牌几乎全军覆没(图)

“商都”郑州商业之痛:本土商业品牌几乎全军覆没(图)

  除了万达、华润,郑州本土的国贸360广场凭借天时地利人和的优势也获得了成功。但是在郑州,更多的购物中心和商业项目都处在苦苦挣扎的边缘。 除此之外,商铺价格的严重泡沫化也使得郑州商业的问题更加突出。以郑州金水区花园路农科路一带为例,此处聚集了恒大、万达、建业等房产商大佬,加上区域位置优越,住宅价格已经高达每平方米14000元左右,商铺的价格也随之水涨船高,均价在每平方米5万元左右。 近十年来,一线城市的商业模式已日新月异,各种各样的体验式购物中心层出不穷,但是在商战期间引领全国商业潮流、带来全新商业理念的郑州,商业模式却一直未发生太大变化。 同时,近几年来,郑州的城中村拆迁改造正在如火如荼地进行中。在这些项目中,拆迁安置房大多占据了项目70%~80%的住宅量,开发商用来出售的住宅产品十分有限,为了增加利润,就不得不多建造商业、街铺进行销售。而这样的商业大多是一卖了之,没有人去管后续的发展和运营。 2000年前后,随着世事变迁,二七商圈逐渐沉寂下来,昔日弥漫的硝烟也逐渐消散。随后,大商、丹尼斯等百货业的新贵又趁势兴起,近年来万达、华润等一线商业开发商先后进入郑州,揭开了郑州商业发展的新篇章。 2014年,经过四年的建设和筹备后,华润万象城在二七商圈开业,引入了众多奢侈品品牌,为郑州市民带来了一流购物中心的消费体验。 对于早期的投资者来说,这是一段血淋淋的惨痛经历。2009年买入商铺的李玉珍就是其中的一员,她前后在宝龙城市广场投入了60多万元现金,背负了25万元的银行房贷,造成巨大亏损。 根据戴德梁行的统计,郑州商业地产项目在5年内有近900万平方米的潜在供应量,这在全国来说实属罕见。从入市时间来看,集中入市的主要时间阶段为2016年和2017年,届时将有约60%的项目进入市场。 万达、华润和郑州本土的国贸360广场凭借天时地利人和的优势,成为在郑州做得不错的商业地产。图为郑州国贸中心。李虹波/摄影 商业的自持与否是决定商业项目成败的重要因素。万达、华润的购物中心都是全部自持的,但是,在郑州,为了回笼资金,大量的商业项目都是对外出售的商铺,占了较大的比例。由于缺乏一线商业地产商的进入,要想自己培养成熟的招商、运营和管理团队更非一夕之功,所以,在郑州,像宝龙这样的失败案例不在少数。 高昂的房价带来的必然是高昂的租金,这让很多租户压力倍增,短期内如果没有高额的回报,最后的结果必然是关铺转让。因此,在这一带,空租转让的底商店铺也随处可见,不比商场好多少。 如今活跃在郑州、河南市场的零售商业品牌中丹尼斯具有台资背景,大商、万达、王府井、华润均是全国性的商业品牌,在他们进驻河南后,为河南商业带来了新的活力。但郑州本土商业品牌自“商战”后几乎全军覆没,让人唏嘘不已。 宝龙城市广场的先天条件不可谓不好,但是,从主力店美食广场、室内溜冰场、ITAT百货开业到现在七八年来,商场里客流稀少,商铺空租转让已经成为常态,商场里甚至出现了维修手机的店铺。 有投资的商户认为,宝龙的失败是由于招商和运营能力的缺乏。在招商上,大型品牌商家的落地经营情况很不理想。为了回笼资金,宝龙出售了50%的商铺,为了加快销售速度,很多商铺被分割成不到50平方米的小格子铺对外出售。在管理上,虽然经营业态涉及百货、超市、街区、娱乐,但却并未形成一个成体系的管理团队。 为何近年来郑州会出现如此多的商业失败案例?这还得从郑州的房地产市场说起。 2010年,万达进入郑州,中原万达广场和二七万达广场先后开业,填补了区域购物中心的的空白。强大的招商团队,成熟的运营模式和管理理念,使万达立即成为区域内人气最旺的购物中心。 一直以来,郑州地王频出。由于2013年郑州市房地产市场的供销两旺,在让无数开发商赚得盆满钵满之时,对未来也给予了更高的期望。2014年,郑州市中心城区的地价已经被推至1500万每亩,楼面价已经高达每平方米7000元,加上建安财务等各种成本,住宅成本价已经高达每平方米13000元。 在各地一片哀鸿遍野的情况下,郑州的房地产市场被认为仍然处于健康发展的通道中,近年来,一线大鳄纷纷进驻郑州,在最被开发商看好的省会城市中,郑州排名极为靠前。 在2015年历次发布的省会城市房价排行榜中,郑州已经跃居前几名,仅次于杭州、南京等准一线城市。在住宅市场耀眼的成绩背后,很少被人关注到的是郑州商业房地产市场的巨大压力。而这种压力,正是由住宅市场带来的。 为了能有所盈利,平衡成本,郑州现在新建的住宅项目几乎都有商业配套。很多体量比较大的项目,还会配建一个商业中心。 郑州有一个别称叫“商都”,除了有商代早期都城的意思外,同时也意味着商业贸易之城。近代,京广路和陇海路在这里交汇,交通的便利带来的是贸易的兴盛,货物和客流如潮水般在这里涌进又涌出,火车站商圈和二七商圈随之形成。 除了万达、华润等几个品牌获得成功,在郑州,书店已经out了公益图书馆正在成为购物中 查看更多,更多的购物中心和商业项目都处在苦苦挣扎的边缘。而据戴德梁行的统计,郑州商业地产项目在未来5年内有近900万平方米的潜在供应量。 商业项目的急剧增多,商业人才的极其缺乏,使得失败的商业案例成倍增加。要知道,相比住宅,商业项目的建设和销售只是很小的一部分,后期的运营才是决定生死的关键。 位于郑州市二七区大学路政通路的新悦城共四层商铺,2011年开盘,商铺面积从20~400平方米不等。售价最高达每平方米60000元左右,单铺总价最高达2500万元。截止到2015年,内铺几乎全部死亡,业主损失惨重,投资绝收,唯余沃尔玛超市在独立支撑。 以郑东新区的宝龙城市广场为例,它在2007年左右开业,目前为止仍是郑东新区唯一一个综合性购物中心。以宝龙城市广场为圆心,在1.5公里范围内,你能看到绿城百合、联盟新城、顺弛第一大街、永威翰林居、国基美邻、绿地老街、中油运河上郡、中凯铂宫及农行、中信银行家属院、民航花园等近20个高档小区。他们的拥有者非富即贵,这些楼盘的二手房单价多数也都在2万元以上。